BUSINESS of THE TOP
建てない、売らない、
マンションを輝かせ続けるトップ企業のビジネス
誰もが一度は聞いたことがあるマンションの名前。私たちは、そのマンションをはじめ、ビル、リゾートなどの維持・管理のプロ集団です。マンションデベロッパーとしてトップの実績を持つ会社の関連会社ですから、当然、当社の管理委託戸数も国内トップ。96年入社の先輩の仕事を通して、建てない、売らない、そんなマンションビジネスの、いろいろな情報を提供しています。
MANSION DIRECTOR
マンションディレクター
みなさん、はじめまして。本店営業２部の真田知子です。マンションのオーナーの方々の管理組合の設立のサポート、運営アドバイス、修繕などの計画案や予算案の作成といったトータルなマネジメント。そんなマンションディレクターの仕事を私が紹介していきます。
BUILDING DOCTOR
ビルディングドクター
こんにちわ。本店技術部の中村伸吾です。ビルディングドクターとは、建物診断や改修工事の積算、提案など、技術的な観点からオーナーを支援していく仕事です。設計事務所とも、ゼネコンとも違う、建築物を長い目で見ていく技術者の面白さをお伝えしましょう。
Building Doctor
1.修繕工事の積算
金属製の手すりは４年ごと、ポンプは５年ごと、という内容の長期修繕計画表が最初に作られます。これに沿った修繕工事、突発的な修繕工事の積算・発注は技術部の仕事。設備もあるため、機械や電気の出身の人も活躍しています。
2.建物診断
長期修繕計画表は新築時に作られた一般的な目安で、劣化の進み方は物件ごとに異なります。そこで、築後９年ぐらいをメドに外壁タイルなどの建物診断を実施。修繕が必要な箇所を見つけ、適切な修繕の時期を特定していきます。
3.大規模改修工事
外壁タイルの補修工事、屋上の防水補修工事、給排水管の更正工事の３つを大規模改修工事と呼んでいます。これらは、だいたい10～15年ごとに必要で、修繕工事のための概算見積もりの作成、プレゼンも私たちが担当します。
4.施工管理
外壁の補修だけでも、およそ２カ月～３カ月の工期がかかります。この時は、ビルディングドクターも現場に常駐して、協力会社のカントクさんとともに修繕工事の指揮・管理にあたり、またオーナーの皆さんへの対応も担当します。
建物診断では、ほぼ一日かけて建物の状態をチェックしていきます。鉄部塗装の劣化度、外壁の汚れ、外壁タイルの剥離、アルミサッシのシーリングの劣化度、コンクリートの亀裂や強度、コンクリート内の鉄筋の配置まで、こと細かに建物の状況を調べていきます。人間の感覚では認識できないものも多いので、最新の機器・ツールもフルに活用しています（ツールの紹介ページもあるので、興味がある人は見てください）。 うして現場でデータ収集が終わったら、今度は本社で緻密な分析作業に移ります。
建物診断のハイテクツールが見たい
同じ築年数でも、マンションによって診断の結果は異なります。管理組合で早めの修繕を希望されていたり、管理組合のほうから散水栓などの新しい設備の付加工事を依頼されることもあります。そのあたりのニーズをよく把握し、ビルディングドクターとマンションディレクターとで綿密に打ち合わせをした上で、提案内容を固めていくことが大切です。
ビルディングドクターは、建物診断で得たデータを分析し、どの箇所で、どの程度の修繕工事が必要なのかを詰めていきます。マンションには電気・機械系の設備もありますから、建築だけの知識ではできないですね。そして、工事の見積もりを出し、わかりやすいように写真付きでプレゼン用の報告書・計画書を作成。緻密な作業で、報告書を完成させるまでに１カ月はかかりますね。
大規模修繕工事までには、長い道のりがあります。まず、建物診断のための見積もりを提出し、診断を実施。さらに大規模修繕工事の見積もりを提出し、金額や内容をすり合わせていきます。その後、工事説明会も行い、ビルディングドクターも同席して、技術的な観点からオーナーの方々の質問に応えていきます。こうして１年以上の期間を経て、ようやく着工の運びとなるわけです。
いよいよ大規模修繕工事の着工です。工事期間中、ビルディングドクターは現場に常駐し、現場の責任者として施工管理を担当します。修繕とはいっても、工事用の架設にはじまり、左官業、塗装工、防水工など、いろいろな業種の協力会社が必要になります。外壁の汚れは、薬品洗浄を行う専門会社に依頼するんですよ。大きな現場なら、１億に近い工事費がかかり、職人さんも毎日10人以上入ることもあります。
また、オーナーの方々とのコミュニケーションも私たちの大切な仕事です。実際に人々が生活している中で工事をするわけですから、工事の面だけでなく、オーナーの方々の生活への配慮も欠かせません。騒音や臭いが発生するときの事前連絡はもちろん、生活している側の立場にたって「いついつバルコニーの塗装をするので、その日は洗濯物を干さずに、網戸も外しておいてください」といった連絡もスムーズに行わなければいけないわけです。
さて、ここまで私たちの仕事を紹介してきました。いかがでしたか。 当社では、こういった仕事を入社１年目から任されます。新人ビルディングドクターも大規模修繕工事の担当になりますし、マンションディレクターも１年目から10棟以上のマンションを受け持ちます。ですから、責任ある仕事をどんどん任されたいという仲間に集まってほしいですね。 では、これで私たちの仕事紹介を終わります。また、機会があったらお会いしましょう。最後までご覧いただき、ありがとうございました。
Mansion Director
1.建物チェック
新しいマンションが竣工すると、大京やゼネコンの人たちと一緒に建物のチェックに出向きます。間取り、戸数、ポンプや警報システムなどの設備の仕様まで、建物のすべてをチェック。その後、管理人さんの手配も私たちが行います。
2.管理組合の設立
オーナーの方々で管理組合を結成していただき、理事長などを決めていただきます。マンションのことはこの管理組合で話し合い、意思決定していくものなんです。建物や設備の耐用年数に応じた「長期修繕計画表」も提出します。
3.定期総会の開催
１年ごとに管理組合の定期総会が開かれます。管理費や修繕積立金を徴収していますから、収支報告や予算案などを提示。その資料づくりも私たちの仕事です。資料は量も多いので、作成には１週間ほどかかりますね。
4.大規模修繕工事
10年～15年に一度、外壁補修などの大規模な工事が必要になります。総会で工事の提案し、見積もりも提出。修繕積立金だけでは足りないことも多く、オーナーさんの負担分の支払方法の決定などのコンサルテーションも行います。
マンションディレクターにとって、何よりも大切なのが、管理組合やオーナーの方々とのリレーションシップです。先輩方は知識も豊富で、知識をもとにトータルな対応ができますが、入社１年目の新人ではどうしても知識が不足しがちます。そこで、どんな設備が導入されているかなど、マンションのことをよく知るために何度も何度も足を運び、ちょっとした要望にもスピーディに熱心に対応して信頼関係が生まれます。 また、そうすることで、定期総会で意思決定していただくための会議の基本ルール、建築法、消防法、建築や設備まで、さまざまな知識を少しずつ吸収していけるんです。もちろん、研修期間中に一通りの知識は勉強しますが、やはり実際に問題を対処して初めて身に付くもの。とにかく、多くの経験をすることが一番ですね。
私たちが接するのは主に管理組合の役員の方々です。とくに、年１回開かれる定期総会のサポートは、私たちにとっても大きな仕事です。事前に役員の方々と打ち合わせをした上で、管理費・修繕積立金などの収支報告、今後の予算案、さらに意思決定のための議案といった、会議資料を作成します。マンションのオーナーさんともなれば、みなさん私たちより年上の方ばかりですから、さすがに緊張します。時には、定期総会の議長（司会進行役）を頼まれることもあります。それだけオーナーの方々から頼られている仕事なんですよね。 また、定期総会も回を重ねていくと、大規模修繕計画表にもとづいた修繕工事を実施する時期に入ってきます。早いものでは、３～４年周期で行う、手すりなどの金属部分の塗装があり、こうした修繕工事の提案や見積もりの提示なども行うことになります。さらに５年周期で揚水ポンプのオーバーホール、10～15年周期で外壁・屋上・給排水などの大規模な修繕工事の時期が訪れます。
私たちマンションディレクターは、１人で10～20棟の物件を担当しています。私が担当している15棟の中にはそろそろ、外壁タイルの補修、屋上の防水保守、給排水管の更生などの大規模修繕が必要になっている物件もあります。建物診断を行った上で計画を提案しますが、通常なら数千万円もの費用がかかる工事になります。費用は、修繕積立金だけではまかないきれないことが普通で、オーナーの皆さんに負担していただくことになります。それを一括徴収するか、借り入れをして返済していくかなど、支払方法についてのアドバイスも行います。そういったサポート活動を経て、ようやく大規模修繕工事の実施へと進んでいくのです。
Mansion Director
HI-TECH TOOL
建物診断には、先端技術を駆使したツールが使われています。実際に使用するのは協力会社のスタッフですが、きっと見たことも触ったこともないと思うので紹介しておきましょう。
赤外線系ツール
外壁タイルの落下予防のため、剥離状況を調べる機器。赤外線センサーをタイルにあてると、剥離が生じている場合はモニターに映し出されるという具合。手で叩いて音で調べていた時代にとは比べものにならないほど、短時間で広範囲の診断ができるようになっています。
超音波系ツール
コンクリートのひび割れ状況を詳しｭ亀裂を調べる機器。こちらは超音波の技術を応用していて、反射波から亀裂の深さを瞬時に測定するツールです。これによって、ひび割れが鉄筋にまで達していることがわかれば、早めの防錆の対処へと結びつくわけです。
このほか、コンクリートの強度が測定できるヨーロッパ製の特殊ハンマー、コンクリートの中の鉄筋の配置状況がわかるＸ線測定器（もちろん人体には無害です）など、便利なハイテクツールが活躍中です。